공동저당 후 새로 지은 건물, 경매만으로 법정지상권이 생길까

공동저당 설정 뒤 기존 건물을 철거하고 새 건물을 지었다면, 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라져도 새 건물을 위한 법정지상권은 원칙적으로 성립하지 않아요.

다만 신축 건물의 소유자가 토지 소유자와 같고, 토지 저당권자에게 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 있으면 달리 볼 수 있어요.

먼저 살펴볼 기준

확인할 출발점은 공동저당권을 설정하던 때예요.

당시 토지 위에 건물이 있었는지, 토지와 건물이 같은 사람 소유였는지를 살펴봐야 해요.

저당권 설정 뒤 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라지는 것도 법정지상권 성립 요건으로 제시돼 있어요.

하지만 공동저당 설정 당시 존재하던 건물을 허물고 다른 건물을 지었다면, 처음의 건물과 신축 건물을 같은 것으로 보고 법정지상권을 인정하지는 않아요. 따라서 경매로 소유자가 나뉘었다는 사실만 확인해서는 신축 건물의 권리 성립을 판단할 수 없어요.

확인 순서

우선 공동저당 설정 당시의 토지·건물 소유 관계와 건물 존재 여부를 확인해요.

다음으로 기존 건물의 철거와 신축이 공동저당 설정 뒤에 이뤄졌는지 살펴봐요.

마지막으로 신축 건물의 소유자가 토지 소유자와 같았는지, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 있었는지 확인해야 해요.

이 특별한 사정이 없다면, 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라져도 신축 건물을 위한 법정지상권은 성립하지 않는다는 설명이에요. 구체적인 권리관계를 살필 때는 해당 시점의 소유 관계와 저당권 설정 내용을 함께 확인하는 게 중요해요.

관련 사이트: 성남변호사

자주 묻는 질문

경매 뒤 토지와 신축 건물의 주인이 달라지면 권리가 생기나요?

그 사실만으로는 신축 건물을 위한 법정지상권이 성립하지 않아요. 공동저당 설정 후 기존 건물을 철거하고 새로 지은 경우에는 특별한 사정이 있는지도 확인해야 해요.

어떤 특별한 사정을 확인해야 하나요?

자료는 신축 건물 소유자가 토지 소유자와 같고, 토지 저당권자에게 신축 건물에 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 경우 등을 제시해요. 따라서 소유 관계와 공동저당권 설정 여부를 살펴봐야 해요.

참고 자료

• 담보물권 < 공인중개사 1